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上海各小区二手房价格分布图 最近上海的二手房价格一直在往下降吗?房价的寒冬真的来了吗?

2021-06-14 17:04:18

上海各小区二手房价格分布图 最近上海的二手房价格一直在往下降吗?房价的寒冬真的来了吗?

最近上海的二手房价格一直在往下降吗?房价的寒冬真的来了吗?

如果排除局部区域房价的升降现象,从上海二手房市场的整体情况来看,目前二手房房价不但没有表现出一直下降的迹像,环比同比还都出现了上涨的态势。而对于上海的房地产市场来说,虽然成交量在进一步恢复,但供应并不是很突出,再加上上海市的城市特点,在这个城市出现房价寒冬的可能还是比较小的。

上海二手房的价格最近并未出现下降,反而同比环比都出现了上涨。

▲上海二手房价并未出现下跌,更谈不上一直往下降。

根据国家统计局对国内70个大中城市房价指数的每月监测数据来看,最近上海二手房的价格处于稳中有涨的状态。

进入2020年以后,统计部门的数据显示上海二手房价格的表现如下:

●1月份的价格环比上涨了0.2%,同比上涨了1.4%。

●2月份的价格环比再上涨了0.2%,同比上涨了1.6%。

●3月份的价格环比再上涨了0.3%,同比上涨了1.6%。

在2020年整个一季度,上海二手房整体上都呈现出稳中微涨的状态。当然,这只是一个整体的情况,个别区域或者个别地段出现涨跌互现的情况也是正常的,但总体来说下跌的情况并未对整体房价造成主导性影响,更未出现一直往下跌的现象。

而即使往回看2019年全年的情况,从易居研究院的根据统计局的统计口径所整理的数据来看,上海二手房价格同比一直处于向上的线性状态,而环比则出现过在“0”上下正负轻微波动的状态,比如2019年10月份价格曾经下滑了0.2%左右,但后面很快就回升了,整体来说,还是处于大体平稳的框架内。

▲上海二手房交易量正在回升,容易对市场价格形成支撑效应。

众所周知,2020年一季度由于新冠的影响,房地产市场的销售出现了较大的下滑,但随着影响的减弱,房地产的销售正在逐步恢复。

统计数据显示,2020年一季度上海二手房一共成交3.1万套左右,其中1月份成交的数量是1.15万套左右,2月份受新冠的影响最严重,成交只有4500多套,但随着新冠防控的成效显现,3月份成交大幅攀升到1.5万套左右,成交大幅回暖。

虽然3月份与去年同期相比,还是回落了41%左右,但环比净增长了230%以上,虽然与过往月均2万套左右的水平还有不少的差距,但随着市场的进一步回暖,成交进一步恢复的概率在加大。

而一个市场只要能与原来保持相当的成交量,那么房价出现单边下行的概率就会比较小,再加上购房行为受市场情绪的影响比较大,当成交量不断地攀升,很容易影响潜在购房需求的情绪。

再加上上海是一个超级大城市,其特殊的城市价值和发展前景,以及庞大的人口基数,为它对房价波动的消化和恢复提供了很好的支撑,对市场的价格也较容易形成支撑效应。

新房市场供应不足及上海的城市价值体现,让近期二手房房价松动的可能较小。

▲新增住宅供应量处于供不应求的状态,对二手房市场是一个利好。

2020年第一季度上海新建商品住宅供应数量下滑明显,统计数据显示整个一季度的供应量仅为49.4万平方米左右,与去年同期相比下降了67.4%。

而2020年一季度的新建住宅成交面积是93.9万平米,虽然同比也下降了近36%左右,但相对于49.4万的供应量,这个季度明显供不应求,需要消化库存量来支撑成交需求。

虽然新房现有的库存量还会对二手房的销售造成一定的影响,但即使以往正常市场环境下的库存量也并未对二手房市场形成压倒性的房价压力,且新房的分布位置并不一定合乎每一个人的需求,这种矛盾在供应萎缩的情况下就更明显了,所以理论上新房供应减少对于二手房市场是一个利好的条件,整体房价在近期松动的可能会更加小。

▲上海的城市特点对房价会形成较强的支撑。

谈房价,离不开城市自身特点所表现出来的价值体现,而上海作为国内首屈一指的超级大城市,其自身的特点和发展前景都是其房价较有力的支撑。

●从经济实力的角度来看,上海的经济实力非常雄厚。

统计数据显示,2019年上海地区生产总值达3.8万亿,位居国内城市排名中第一的位置,这个数据显示出其强劲的经济发展实力,为当地的购买力的培养提供了很好的经济环境。

●从人口现状的角度来看,庞大的人口基数为上海房地产市场提供了充足的潜在需求人群。

产业发达,必然会造成人口的聚集,据上海2019年的统计公报数据显示,2019年末上海的常住人口数量达2428万,其中户籍常住人口只占了1450.43万人,有977万多是外来常住人口,潜在需求规模庞大。

●从城市发展前景的角度来看,上海在新的城市发展框架下将会越来越突出。

城市群是未来国内城市发展的长远方向,其中的中心城市在资源和规划方面会更加突出,而上海独特的地理优势,使其在未来的继续发展中也很难被其他城市所取代,其对各种资源和人口的虹吸效应也会保持强劲的势头。

综上内容,从数据来看,上海的二手房价格并未表现出持续下行的态势,反而处于一种稳中微涨的趋势中,而从上海自身所具有的特点来看,其自身的城市价值和经济实力对于房价的波动支撑及消化能力还是比较强的。

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